Облагане на доходите от наеми на физическите лица

Доходите на физическите лица от отдаване под наем на имущество се регламентират от Закона за данъците върху доходите на физическите лица. За подробна информация относно прилагането на закона виж статията „ЗДДФЛ - облагане на физическите лица и едноличните търговци”.

ЗДДФЛ не дели лицата на българи и чужденци, а на местни и чуждестранни, като всяка група има своите особености във връзка с прилагането на разпоредбите на Закона и задълженията си към държавата.

Определяне дали едно лице е местно и чуждестранно:
По смисъла на ЗДДФЛ местни физически лица, без оглед на тяхното гражданство, са лицата:
• които имат постоянен адрес в България, или
•. които пребивават на територията на България повече от 183 дни (повече от половин година) през всеки 12-месечен период, или
• които са изпратени в чужбина от българската държава, от нейни органи и/или организации, от български предприятия, и членовете на техните семейства, или
• чиито център на жизнени интереси се намира в България.
Центърът на жизнените интереси се намира в България, когато интересите на лицето са тясно свързани със страната. При тяхното определяне могат да се вземат предвид семейството, собствеността на лицето, мястото, от което то осъществява трудова, професионална или стопанска дейност, мястото, от което управлява собствеността си, както и други косвени факти.
Не е местно физическо лице лицето, което има постоянен адрес в България, но центърът на жизнените му интереси не се намира в страната.
Чуждестранните физически лица се определят по метода на изключването, т.е. чуждестранни лица са тези, които не могат да се определят като местни.

Данъчно облагане на местните физически лица
Местните физически лица, които получават доходи от наем подлежат на облагане по реда на ЗДДФЛ, като облагаемият доход (доходът върху който се дължат данъци) от отдадено под наем недвижимо и движимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто нормативно признати разходи. Тези разходи са нормативно определени в закона и не е необходимо да се доказват с документи. По голяма сума от нормативно определените разходи също не се допуска.

Годишната данъчна основа на местни физически лица от наем или от друго възмездно
предоставяне за ползване на права и имущество се определя, като облагаемият доход, придобит през годината, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави през годината за своя сметка по реда на Закона за здравното осигуряване (напр. Здравноосигурителни вноски от безработни лица). Получените през годината доходи от наем се декларират в годишната данъчна декларация съответното приложение за доходи от наем към нея. Декларацията се подава в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода

Лице, придобило доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, дължи авансово данък върху разликата между облагаемият доход и осигурителните вноски, които лицето е задължено да прави за своя сметка.
В сила от 01.01.2011 г. съгласно приетите изменения в ЗДДФЛ, когато платецът на дохода от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му, а когато платецът на дохода е физическо лице – тогава наемодателят ще има отново задължението да определя и внася сам авансовия си данък. Определянето и удържането на авансовия данък от платеца на дохода - предприятие или самоосигуряващо се лице, следва да се извършва във всички случаи на изплащане на доходи от наем, без значение размера на дохода и начина на плащане на дохода, като освен това платецът е длъжен да издаде и предостави на лицето за изплатените доходи и удържания данък сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци, които получателятследва да приложи към годишната си данъчна декларация. Размерът на дължимия авансов данък се определя, като облагаемият доход се умножи по данъчна ставка 10 на сто, без да се приспадат осигурителни вноски, направени във връзка с дохода.

Когато данъкът се удържа от платеца на дохода, се внася до 10-о число на месеца, следващ месеца, през който данъкът е удържан, а когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка, данъкът се внася от лицето, придобило дохода, до 15-о число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. Не се внася авансов данък за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година.

В Указание № УК-2 23.03.2011 г. на МФ относно данъчното облагане на доходите от наеми са дадени следните примери:
Пример 1
Самоосигуряващо се лице - наемател на 15-ти февруари 2011 г. плаща наем за месец
февруари за помещение, използвано за офис, на друго самоосигуряващо се лице-наемодател в размер на 1000 лв. Наемателят трябва да изчисли и удържи авансовия данък, който е в размер на 10 на сто от облагаемия доход. Облагаемият доход в случая се изчислява в размер на 900 лв. Определеният от тази сума данък е 90 лв. (900 лв. облагаем доход х 10% данъчна ставка). Следователно, самоосигуряващото се лице - платец на дохода от наем ще изплати на другото самоосигуряващо се лице - наемодател 910 лв. като удържи от общата стойност на договорения наем (1000 лв.) 90 лв. данък. Обръщаме внимание, че за доходите от наем обстоятелството, че лицето, придобиващо дохода е самоосигуряващо се не е от значение при авансовото облагане на дохода. За изплатения доход и удържания данък платецът издава сметка за изплатени суми и служебна бележка, която предоставя на получателя на дохода. Срокът за внасяне на данъка е до 10-ти март 2011 г. (до 10-то число на месеца, следващ месеца през който данъкът е удържан). Данъкът се внася по сметка на компетентната ТД на НАП на наемателя (платеца на дохода). В платежното нареждане за превод на данъка следва да се посочи месеца, през който е възникнало задължението за определяне и удържане на
данъка, а не периода за който се дължи този наем. В конкретния пример тези периоди
съвпадат и следва да се посочи 01.02.2011 - 28.02.2011. Ако обаче на 15-ти февруари се плаща наем за периода 01.01.2011 - 31.03.2011, то в платежното нареждане отново следва да се посочи 01.02.2011 - 28.02.2011, а не тримесечието, за което се дължи наема.
Пример 2
Физическо лице - наемател на 15-ти февруари 2011 г. плаща наем за месец февруари за помещение на друго физическо лице - наемодател в размер на 1000 лв. Наемателят не е предприятие или самоосигуряващо се лице. Следователно, лицето, придобило дохода (наемодателят) следва само да определи и внесе авансовия данък. Наемателят плаща 1000 лв., при което наемодателят му издава документ по чл. 9, ал. 2 от ЗДДФЛ (документ с реквизитите по чл. 7, ал. 1 от Закона за счетоводството). Авансовият данък за дохода в размер 90 лв. (ако лицето не дължи здравноосигурителни вноски във връзка с получения наем) трябва да се внесе до 15-ти април 2011 г. (до 15-то число на месеца, следващ тримесечието на придобиването на дохода) по сметка на ТД на НАП на наемодателя.

В закона са определени и авансовите вноски за лицата с намалена работоспособност
с 50 и над 50 на сто, като "лице с 50 и над 50 на сто намалена работоспособност дължи авансово данък за доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, след като облагаемият доход на лицето от всички източници на доход, придобит от началото на данъчната година и подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, намален с удържаните или внесените за сметка на лицето задължителни осигурителни вноски, превиши 7920 лв.” По такъв начин тази категория лица при определяне на облагаемия си доход приспадат и внесените за тяхна сметка здравноосигурителни вноски. В тези случаи лицето, придобиващо дохода, удостоверява степента на намалена работоспособност с валидно към датата/датите на изплащане на дохода експертно решение на ТЕЛК /ДЕЛК/НЕЛК, копие от което се предоставя еднократно пред платеца на дохода, когато той е задължен да удържа и внася данъка. Данъкът се внася по сметка на териториалната дирекция на НАП по постоянен адрес на лицето.

Специфични случаи при облагането на доходи от наеми
Рентните доходи от земеделска земя се изключват от сумата, подлежаща на облагане с данък, съгласно разпорезбите на ЗДДФЛ, като не се облагат с данък доходите на физическите лица, получени от рента, аренда или друго възмездно отдаване на земеделска земя, но тези доходи също следва да се декларират в годишната данъчна декларация на физическото лице.

Режимът за удържане и внасяне на авансов данък от платци на доходи от наем (наематели), които са самоосигуряващи се лица се отнася само за случаите, когато те изплащат доход от наем, само в качеството си на такива, т.е., ако самоосигуряващо се лице, упражняващо свободна професия, плаща доход по договор за наем с физическо лице за имот, който ползва за жилищни нужди, лицето не следва да прилага този ред на облагане, независимо че има статут на самоосигуряващо се лице. Задължението за удържане и внасяне на авансов данък за дохода от наем ще е налице, когато лицето плаща наем за имот, използван при упражняването на свободната професия (офис, търговско помещение или друго имущество).

Данъчно облагане на чуждестранните физически лица
Чуждестранните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България. Съгласно ЗДДФЛ с окончателен данък се облагат доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество от източник в България, начислени или изплатени в полза на чуждестранни физически лица. Данъкът е в размер 10 на сто. Окончателният данък за тези доходи се определя върху брутната сума на начислените или изплатените доходи.
Чуждестранно физическо лице, което е местно лице за данъчни цели на държава - членка на Европейския съюз, или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, има право да избере да преизчисли окончателния данък за доходите. Когато чуждестранното лице избере да преизчисли окончателния данък, преизчислението се извършва за всички придобити от лицето доходи през годината, подлежащи на облагане с окончателен данък:
• доходи от осигуряване и от застраховане
• обезщетения за пропуснати ползи и неустойки с такъв характер;
• стипендии за обучение в страната и чужбина;
• лихви, в т. ч. съдържащи се във вноските по лизинг;
• доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, включително вноски по договор за лизинг, в който не е изрично предвидено прехвърляне на правото на собственост;
• възнаграждения по договори за франчайз и факторинг;
• авторски и лицензионни възнаграждения;
• възнаграждения за технически услуги;
• награди и възнаграждения за дейност, извършена на територията на страната от чуждестранни физически лица - общественици, дейци на науката, изкуството, културата и спорта, включително когато доходът е изплатен/начислен чрез трето лице като импресарска агенция, продуцентска къща и други посредници;
• доходи от управление и контрол, от участие в управителни и контролни органи на предприятия;
• доходи от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на недвижимо имущество;
• вноски по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост на недвижимо имущество;
• доходи от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на акции, дялове, компенсаторни инструменти, инвестиционни бонове и други финансови активи, с изключение на доходите от замяна на акции и дялове във връзка с преобразуване на дружества от чуждестранни физически лица при замяната на акции и дялове в местни търговски дружества за акции и дялове в местни търговски дружества или в търговски дружества в чужбина.

Когато чуждестранното лице избере да приложи посочената разпоредба, преизчисленият данък е равен на данъка върху общата годишна данъчна основа или на данъка върху годишната данъчна основа от дейността като Едноличен търговец, който би бил дължим за тези доходи, в случай че те са придобити от местно физическо лице. Когато чуждестранното лице е извършило разходи, свързани с доходите по горното изречение, за които би бил дължим данък върху разходите по реда на ЗКПО, в случай че те са били извършени от местно физическо лице, с този данък се увеличава сумата на преизчисления данък. Когато размерът на внесения окончателен данък за доходите превишава размера на преизчисления данък за същите доходи, разликата подлежи на възстановяване до размера на окончателния данък, който чуждестранното лице не може да приспадне от дължимия данък върху тези доходи в държавата, където лицето е местно за данъчни цели.
За преизчисляване на окончателния данък се подава годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. В нея се включват и всички други доходи, подлежащи на деклариране от чуждестранното физическо лице.

Данъкът се удържа и внася от предприятието или от самоосигуряващото се лице - платец на дохода, в срок до края на месеца, следващ месеца на начисляването или изплащането на дохода.
Когато доходите са в полза на лице, което е местно в държава, с която Република България има сключена спогодба за избягване на двойното данъчно облагане, данъкът се удържа и внася от предприятието или от самоосигуряващото се лице - платец на дохода, в тримесечен срок от началото на месеца, следващ месеца на начисляването или изплащането на дохода.
Когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка, данъкът се внася от лицето, придобило дохода, до 15-о число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. Не се внася авансов данък за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година.
Данъкът на чуждестранно лице, получило доходи чрез пълномощник с постоянен адрес в страната, се внася в републиканския бюджет по сметка на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по постоянния адрес на пълномощника.
Надвнесен данък или недължимо платени суми за данъци за доходи, придобити от чуждестранни физически лица, се възстановяват от териториалната дирекция на НАП, в която подлежи на внасяне данъкът за дохода на лицето.

Предприятията и самоосигуряващите се лица - платци на доходи, удържали окончателния данък за начислени доходи на чуждестранни лица декларират тези обстоятелства с данъчна декларация по образец.
В случай че платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка данъчната декларация се подава от лицето, придобило дохода. Независимо от кого е подадена, в данъчната декларация се посочват данни за платеца на дохода. Декларацията се подава в срок до края на месеца, следващ тримесечието на внасяне на данъка.
Когато декларацията се подава от лицето, придобило дохода, срокът за подаване е до 15-о число на месеца, следващ тримесечието на внасяне на данъка.
По искане на чуждестранното физическо лице се издава удостоверение по образец за внесен по реда на ЗДДФЛ данък. Искането се подава в ТД на Националната агенция за приходите, в която е подадена данъчната декларация по чл. 55 от закона.

Облагането на приходите от наеми само по себе си не е сложно и не изисква специални познания или нужда от квалифицирана и специализирана помощ. Не е нужно да си практикуващ счетоводител, за да си подадеш годишната данъчна декларация с обявени доходи от наеми, но както вече знаете, ако наемателят или наемодателят са търговци - физически или юридически лица, то и при отдаването и при наемането на имущество счетоводното отчитане на тези стопански операции е неминуемо.

Сложните данъчни декларации
.
Споделете статията:
 

 

Настоящата статия е обект на права съгласно Закона за авторското право и сродните му права, с изключение на цитираните нормативни актове. Използването на текста или части от него следва да се извършва с изрично посочване на източника ("Номинал"Еоод или www.smetki.com ), чрез ясно видима хипервръзка, водеща до източника или с писменото съгласие на "Номинал"Еоод. "Номинал" е регистрирана търговска марка.